现在的一个90平的二手房成交价是120万，银行评估价为90万，是银行认为有30%的泡沫吗？

二手房成交价120万元是买卖双方真实交割的市场价，银行评估价90万元是你办理按揭贷款的基数，并不是银行认为你的房价有30%的泡沫。 　　那么，银行评估价为什么会小于你的市场成交价格？银行主要是基于以下考量： 　　1、预期市场风险 　　银行评估房价是基于楼市的现在进行时，对于楼市的未来变化可以说是未知的，二手房按揭贷款是基于现在房产价值的额度抵押。而这种抵押期限通常在五年以上，甚或二十年，试想一下：在这么长的时间里，楼市会发生多少变化，业主或许又会发生怎样的处置清偿等不确定性因素。 　　2、二手房的变现能力 　　二手房作为抵押按揭标的物，如果在按揭期限内，出现处置清偿的情况，在法律效力约束下，一般是强制执行并快速变现。 　　那么，快速变现在现实生活中，一般都会是低价出售，这必然导致房产价值出现一定幅度的折损，如果变现价值低于了按揭余额，银行就会出现坏账风险。 　　3、二手房抵押长周期的损耗 　　学会财会知识的人都清楚，房产作为固定资产，通常会按原值或评估值计提折旧，实际上就是因为长时间使用后会发生损耗。银行对于按揭抵押的房子，其实也是同样的管理方法，按揭期限如同折旧期限，在银行估价时就会充分考虑二手房价值的损耗。 　　总之，银行在评估二手房价值时，从风控角度出发，采取谨慎、守低原则进行操作，以防止出现二手房未来处置价值低于按揭款余额的情况出现。因此，银行评估价一般都会低于双方实际市场成交价。 　　-谢谢阅读-