蓝绿双城董事长曹舟南：代建商业模式已进入红海

本报记者 刘颂辉 杭州报道

房地产代建在欧美等发达国家发展成熟并趋于寡头化，我国越来越多开发商也在抢食这一市场“蛋糕”。11月1日晚间，蓝绿双城控股有限公司（以下简称“蓝绿双城”）在杭州举办“共建互联美好”大会期间，蓝绿双城董事长曹舟南表示：“代建商业模式已进入了一片红海。”

他认为，房地产代建是基于2009年中国房地产市场井喷，大量制造业企业进行属地化拿地，但受到行业最严调控措施，这类企业既没有形成品牌也没有团队，所以才产生的一种商业模式，通过品牌输出、管理输出形成委托代理关系。

绿城、保利、金地、朗诗和雅居乐等头部房企已进军代建领域，并且站住脚跟，从绿城集团拆分而来的绿城管理更是于今年7月成功在香港上市，成为“中国代建第一股”。

不过，曹舟南在向《中国经营报(博客,微博)》在内的媒体记者进一步指出，头部房企的集中度会不断提高，要适应投资与开发分离的趋势，各领域的头部企业将以“共建互联”模式形成新的事业生态。

掘金代建行业

在曹舟南的理解中，“代建”是针对存量土地、存量项目展开的商业模式，类别包含政府代建、商业代建和资本代建。

曾主导绿城代建业务的他，至今仍在对代建商业模式进行研究和完善。纵观头部房企的发展阶段，从上世纪90年代开始，前20年是土地红利，房产品的品质和服务品质粗糙，市场供不应求，产品短缺。

2010年之后的10年里，房地产行业盈利转为金融红利。一些地块测算下来明显亏损，仍然有开发商为了土地储备规模、销售规模和收入结转规模而拼抢拿地，获得发债、融资贷款等方方面面的支持。

曹舟南认为，金融红利下房地产行业的最大毛病是迫使企业高周转，房产品的品质和服务的物理时间得不到保障，质量通病解决不了。

“中国房地产发展到今天，这么多的房企为了优质土地拼得你死我活，这样的土地有没有可能参与代建？不可能的，”在他看来，随着形势变化，楼盘销售20亿元将不算高水平，让一个项目增加过亿元的代建成本，对投资人来说是十分敏感的，“个人认为代建作为商业模式已经进入到一片红海，对代建的研究接近了尾部”。

目前，国内多数房地产代建服务商是传统的品牌房企转型或者分拆而成，比如绿城的代建公司绿城管理、保利的代建公司保利里城、朗诗的代建公司朗诗建筑、金地集团(600383,股吧)的代建公司金地管理及建业集团的代建公司中原建业等。越来越多微型体量、品牌实力不强的中小房企凭借这一合作开发模式优化了负债结构，提升楼盘的品牌溢价。

值得一提的是，政府代建和商业代建模式在市场中推广运用，曹舟南所提及的资本代建模式还未有落地。

“蓝绿双城是打工的”

由宋卫平、曹舟南发起创立的蓝绿双城，虽然仅成立两年，却一直在行业的聚光灯下。

辞去绿城一把手职位、自己创业的曹舟南坦陈，如今只想踏踏实实做点事，不再背负数千亿元的业绩压力。但其谈到，创业以来比之前更辛苦了，确实很累，团队也很辛苦，“做事情需要资金，个人的别墅还在抵押着”。

蓝绿双城副总裁余海涛介绍，公司团队由初创的4个人发展到今天共810人，业绩由创立之初寻找项目到现在落地63个项目，进入到国内40家城市和地区，土地储备与合作方式形成的各类土地建筑面积超过1000万平方米，可售货值超过1000亿元，下辖子分公司共计44家，业务包含开发服务、生活服务和城市服务三大板块。

浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任贾生华对此表示，中国经济社会的发展从数量增长跨越到品质发展阶段，城市化进入新阶段，适应产业发展从规模膨胀演进到生态平衡的新阶段，企业战略也已经从零和博弈到了共建、共创的新格局。

曹舟南则认为，未来房地产企业将有两条发展道路，一是最顶部的房企集中度进一步提高，二是以资本代建为特点的“共建互联”模式。链接投资端与开发落地端，打通需求、资本与能力、资源，重构房地产价值链，在资本、产业、供方、同行、客户五个层面有序实施，打造头部企业的互联共同体。

以蓝绿双城为例，截至目前，公司已与光大、五矿、中铁、中交、国开金、平安不动产、云南投资、山东高速(600350,股吧)、杭州地铁和南京地铁等50余家企业开展资本共建。

至于代建与共建的差别，曹舟南解释道，代建是纯粹的委托代理关系，共建则必须是股东，股权比不在于大小，但是必须有真金白银投资。蓝绿双城基本上以小股操盘为主，小股东虽是操盘方，也要兜底，有对赌协议。“相当于大家有钱的投钱，有地的出地，蓝绿双城是打工的而不是坐庄的，按照薪酬制享受打工的收益。”他笑言。

据蓝绿双城管理层人士透露，今年内，公司将有接近一半项目面世，实现销售业绩约70亿元。2021年，蓝绿双城的发展目标是项目数量超过百个、销售额成长到100亿或者200亿元，2~3年内会启动上市进程，前期展开一些股权架构优化、境内外架构设置等基础工作。

（编辑：石英婧 校对：翟军）