老旧小区改造撬动万亿智慧社区市场 16万个小区或五年内“进化”

2019年以来，中央财政补贴各地改造城镇老旧小区5.8万个。其中，“智慧化改造”作为老旧小区“提升类”改造的一部分，被认为可以丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，...

城镇化进入下半场，不仅城市从增量发展更多走向存量发展，偌大的楼市，以老旧小区改造和物业管理为核心的存量市场，也开始越发受到重视。

“社区云平台、智慧停车、智慧监控”，11月初，如果你来到北京中国国际展览中心（新馆）同时召开的第19届住博会和第20届城博会，或许会奇怪，参会企业似乎并不只是传统的建筑企业和开发商，反而多了与“智慧社区”相关的企业。实际上，在本届城博会的入口处，就写着“老旧小区改造、城市管理、智慧城市、智慧社区、智慧停车”的主题。

有趣的是，尽管只是并非当务之急的“提升类”改造，但老旧小区的智慧化改造，却似乎被看做是撬动整个智慧社区建设的支点。自从老旧小区正式成为国家全面推进的重点工作，就与此前几年间似乎有所停滞的智慧社区建设紧密联系在一起。智慧社区建设所面临的盈利难题、标准难题，能否得以解决？市场正在尝试给出答案。

万亿市场切入口

所谓的智慧社区，是指通过利用各种智能技术和方式，整合社区现有的各类服务资源，为社区群众提供政务、商务、娱乐、教育、医护及生活互助等多种便捷服务的模式。具体来看，包括智能家居、智慧通行、智慧监控、智慧停车、智慧测温、智慧送递、智慧梯控等服务。

“我们认为未来智慧社区（家居）会是一个万亿级的市场规模”，金山云的相关负责人告诉21世纪经济报道记者，根据研究机构的测算，2019年我国智慧社区市场规模破5000亿元，借互联网+等政府政策的进一步推广以及可支配收入的持续增加，智慧社区市场规模将继续增长。

不过，此前由于缺乏主导力量、数据整合困难、执行情况复杂等种种原因，智慧社区发展相对滞后。但老旧小区改造的出现，为万亿智慧社区市场提供了新的切入口。

2019年以来，中央财政补贴各地改造城镇老旧小区5.8万个。其中，“智慧化改造”作为老旧小区“提升类”改造的一部分，被认为可以丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，在不少发达地区和城市，作为了老旧小区改造的重要内容。

实际上，不管是覆盖面，还是投资额，针对存量社区的智慧化改造，都开始受到前所未有的重视。

全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会（SAC/TC426）（以下简称“全国智标委”）秘书长张永刚告诉21世纪经济报道，到2019年年底的数据，全国的居住小区大概在55万个左右，其中在建设成为智慧社区，或者已经是智慧社区的居住小区数量远远不够，目前只有5%不到。

全国智标委是由住房和城乡建设部负责业务指导的技术标准组织，归口管理涉及智慧城市、智能建筑、智慧社区、智能家居、数字城管、智能卡等领域的国家标准。

张永刚预计，在未来五年内，全国所有存量社区的智慧化改造覆盖率，应该达到30%以上，大概覆盖16万个小区左右，尤其在东部沿海的发达地区，存在以省为单位，推进相关工作的可能性。“虽然这属于提升类的改造内容，但是借助老旧小区改造红利，发达地区如果可以把社区信息基础设施完善好，这对于未来的5G引入以后，各种以社区和家庭为主的应用场景的实现有着重要意义。”

以南京和北京为例，南京一家参与老旧小区改造的物联网企业经理告诉21世纪经济报道记者，老旧小区改造中，有智慧化改造的量级较大。根据其公司调研，在南京全市大概80%，南京市区的覆盖则能达到100%。

而从规模上来看，有北京龙头物业企业的相关部门负责人向21世纪经济报道记者预估，北京建设于1999年以前的老旧小区约有2.3亿平方米。未来五年间，北京的老旧小区改造投资总规模会达到2000亿左右，其中，智慧社区改造、新基建的规模，也将会有200亿左右。

巨大的蓝海市场，自然也吸引了企业的目光。一位珠海智慧社区运营商在陕西的负责人告诉21世纪经济报道记者，从3月开始，他就被调往陕西拓展市场，希望通过设备销售，参与当地运营商主导的老旧小区智慧化改造市场。

寻路盈利模式

按照智慧社区的相关标准来看，智慧社区的标准架构，包括了以传感器、摄像头、门禁等负责感知的基础层、以数据传输为主的数据层、以数据展示和交互为主的平台层和以社区服务为主的应用层。

目前，大量云计算等网络硬件服务提供商开始进入这一行业，其中不乏巨头。2019年7月，京东数科与物业巨头彩生活合作，提出共建社区的能力、技术、数据中台。今年4月，金山云AIoT推出了无接触式智慧社区解决方案，相关负责人告诉21世纪经济报道记者，其主要的盈利模式是通过为物业企业提供一站式解决方案，提升客户的营收能力和运维水平，在此过程中收取费用。此外，也通过提供相关服务运维，获取长期收益。

实际上，整个产业链的末端，为整个产业链创造利润的，还是社区服务为主的应用层企业。目前来看，开发商、物业公司、第三方的平台企业和电信运营商，是主要参与企业。

不过，此前困扰智慧社区行业的盈利问题，即使在老旧小区改造的推动下，也被认为是行业发展的难点。

多位受访人士均指出，由于中央已经明确提出，“提升类”改造被要求更多依靠社会资本的投资，因此，依靠投资挣钱，不现实。

一家知名监控行业公司的武汉负责人告诉21世纪经济报道记者，老旧小区的智慧化改造，按照政策主要是监控、对讲、门禁这一块，预算更低，整体价格档次不会很高，比起有开发商买单的新建智慧社区，档次要低不少。同时，存量小区的智慧化改造资金主要取决于住建部门划拨的补助，有一小部分属于信息化改造资金，还有一部分来自物业维修基金，再者如果是智慧平安社区项目，公安部门也会出一部分。但更大范围的推广后，是否还会有补贴则不得而知。

业内人士指出，相比于改造资金，通过智慧社区的增值服务获取利润，或许才是行业发展的最终目标。

博韩伟业是某物流领域上市公司的全资企业，其所参与的老旧小区改造项目，不仅为物业公司提供了智慧社区的基本解决方案和相关平台，还借此在小区提供了物流驿站服务和医疗健康服务。

其中的医疗健康服务，被认为或许是智慧社区应用的一种新思路。博韩伟业负责人张彦英介绍，参与老旧小区改造后，他们得以与物业合作，为小区居民提供全套的便携式健康监测设备，将监测到的健康数据与相应的社区医院和家庭医生打通，实现医疗资源引流和数据应用增值。甚至在某些市的试点项目，已经实现了相关费用与政府部门的医疗补贴打通。

上述珠海企业人士也表示，不同于在西安的销售策略，他们在珠海本地参与改造时，免费投入和维护设备，通过单元门广告投放、大数据对接、门禁卡销售等方式参与运营并获得收入。

对此，张永刚指出，目前，智慧社区主要有两种模式，一种是以开发商和物业公司为主的重资产模式，即物业或者开发商囊括了自有小区的基础设施、物业服务、智慧化应用等全流程的业务，但投资要求较大；而另一种则是轻资产模式，主要是平台企业，在智慧社区的基础平台上构建综合服务平台，从而开展社区服务。

不过，这种模式下，谁来投资搭建基础平台就成了问题。张永刚建议，在有条件的地方，应该由城市政府去主导建设智慧社区的基础平台，一方面是降低了智慧社区企业的投资成本；另一方面，也可以统一数据接口和格式，方便社区管理各部门数据打通，从而使城市精细化管理能够真正落实到社区一环。

（作者：宋兴国,蒋莎莎 编辑：周上祺）